Longline Capital Confidencial · Expediente 26-104

Oportunidad de compra de suelo para 20 viviendas en ARPO

Pozuelo de Alarcón, Madrid · Parcela RBD-2.4 · SPV Longline ARPO

La Agencia Tributaria subasta el 94,708 % de una parcela residencial de uso libre de 3.653 m² con 2.922,49 m² de edificabilidad, situada en el borde occidental del sector, lindando con la urbanización Monte Alina. Longline Capital propone constituir un vehículo de propósito único para adquirirla, completar su gestión urbanística hasta obtener licencia y promover veinte viviendas unifamiliares.

Equity requerido
4.600.000 €
100 % del socio inversor
TIR neta del socio
20,9 %
Después de impuestos y de la participación de la gestora
Múltiplo sobre capital
2,43×
6.579.138 € de beneficio neto
Horizonte
5,75 años
Caso base · sensibilidad de ±1 año
01Resumen de la operación

Una parcela residencial de uso libre en el mayor desarrollo urbanístico de Madrid, adquirida en subasta pública

La operación se sustenta en una asimetría concreta: el número de compradores capaces de adquirir este activo es reducido. La cuota indivisa, las cargas urbanísticas vivas y el horizonte de gestión excluyen tanto al comprador particular como al inversor institucional que exige liquidez a corto plazo. Esa restricción de demanda es la fuente del descuento. Conviene, sin embargo, no anticipar complacencia: el apetito inversor por ubicaciones prime del noroeste de Madrid es intenso y concurren en el sector operadores internacionales de primer orden, de modo que la pugna por la parcela será competitiva y la disciplina de precio es la única defensa.

El objeto de la subasta

El 94,708 % del pleno dominio de la parcela RBD-2.4, de uso residencial libre —sin reserva de vivienda protegida, a diferencia del 53 % del sector—, con ordenanza de baja densidad y un máximo de 21 viviendas. Tipo de subasta: 3.596.887,44 €.

La restricción de demanda

Un comprador particular no adquiere cuota indivisa. Un fondo con vocación de rotación no adquiere un activo cuya urbanización no está adjudicada. Un promotor de balance no inmoviliza recursos propios durante cinco años. El comprador natural es un vehículo especializado con capital paciente.

Las contingencias identificadas

Adquisición del 5,292 % restante, liquidación de 470.823 € de cargas urbanísticas vencidas, negociación con la Recaudación municipal y dependencia del calendario de la Junta de Compensación. Todas ellas han sido cuantificadas e incorporadas al modelo económico.

Tipo de subasta
3.596.887 €
1.231 €/m²e
Valor razonable estimado
≈ 2.150.000 €
736 €/m²e · 60 % del tipo
Techo de puja
2.300.000 €
63,9 % del tipo
Ventas del proyecto
27.500.000 €
20 viviendas · 1.375.000 €/ud
La parcela RBD-2.4 sobre la ortofoto del ámbito, con su perímetro destacado. Al este, el nudo soterrado de la M-503 y su enlace con la M-40; al oeste, la trama de la urbanización Monte Alina. La imagen documenta también el estado actual del sector: suelo sin urbanizar, con la vegetación y los caminos preexistentes. Fuente: Sede Electrónica del Catastro.
La parcela RBD-2.4 sobre la ortofoto del ámbito, con su perímetro destacado. Al este, el nudo soterrado de la M-503 y su enlace con la M-40; al oeste, la trama de la urbanización Monte Alina. La imagen documenta también el estado actual del sector: suelo sin urbanizar, con la vegetación y los caminos preexistentes. Fuente: Sede Electrónica del Catastro.
02El activo

3.653 m² de suelo con 2.922,49 m² de edificabilidad residencial libre

Los parámetros que siguen proceden de la inscripción registral practicada con los efectos del artículo 73 del RD 1093/1997; se trata, por tanto, de calificación urbanística publicada por el Registro de la Propiedad y no de estimaciones propias. La parcela ocupa una posición de esquina en el extremo occidental del sector, con dos frentes de vial.

ParámetroDeterminaciónLectura
UsoResidencial en régimen libreSin reserva de vivienda protegida
OrdenanzaZona 3 — Residencial Baja DensidadTipología unifamiliar agrupada
Edificabilidad2.922,49 m²e · 0,80 m²e/m²s146,12 m²e por vivienda sobre rasante
Número de viviendas21 máximo · proyecto de 20182,7 m² de suelo por unidad
Ocupación40 % sobre rasante · 60 % bajo rasanteSin definir: el proyecto encaja con holgura, pero la ocupación definitiva se fijará en el proyecto básico
AlturaB+2 sobre rasante · 2 plantas bajo rasanteÚltima planta ≤ 70 % de la inferior
Aparcamiento2 plazas por vivienda40 plazas en sótano
Situación posesoriaSuelo sin edificar · no visitableSin ocupantes ni arrendamientos

El producto proyectado

Veinte viviendas unifamiliares adosadas dispuestas en dos hileras enfrentadas con acceso central, en régimen de propiedad horizontal con jardín privativo. Cada unidad se desarrolla en tres niveles sobre rasante —planta baja, primera y planta cubierta al 70 %— más sótano privativo con habitación, aseo y dos plazas de aparcamiento.

Superficie construida
234,19 m²
146,12 sobre rasante + 73,06 de sótano + 15 de acceso común
Jardín privativo
70,85 m²
Con piscina privada
Terrazas descubiertas
75,00 m²
Planta baja y planta cubierta
Precio objetivo
1.375.000 €
5.871 €/m² construido · entrega 2032
La parcela en la cartografía catastral. Posición de esquina con dos frentes de vial —los ejes 49 y 52 del sector— y linderos con las parcelas RBD-2.3 y RBD-2.5. La geometría, sensiblemente regular y con 59,97 m de fondo en línea recta, admite las dos hileras de diez viviendas enfrentadas con acceso central sin renunciar a los retranqueos de perímetro.
La parcela en la cartografía catastral. Posición de esquina con dos frentes de vial —los ejes 49 y 52 del sector— y linderos con las parcelas RBD-2.3 y RBD-2.5. La geometría, sensiblemente regular y con 59,97 m de fondo en línea recta, admite las dos hileras de diez viviendas enfrentadas con acceso central sin renunciar a los retranqueos de perímetro.
03El sector

ARPO es el mayor desarrollo residencial de Madrid y concentra a los operadores más solventes del mercado

240 hectáreas, más de 656.000 m² de edificabilidad y más de 5.500 viviendas previstas. Ningún otro ámbito del área metropolitana ha atraído en la última década una concentración comparable de promotoras cotizadas, gestoras institucionales y capital privado internacional.

ARPO en su contexto. El ámbito ocupa la última bolsa de suelo sin desarrollar del cuadrante noroeste, rodeado por las urbanizaciones que definen el mercado residencial más caro del área metropolitana: Montealina y La Cabaña al oeste, La Finca y Somosaguas al sur, y el casco de Pozuelo de Alarcón al norte. La A-6, la M-40 y la M-503 lo conectan con el centro financiero de Madrid.
ARPO en su contexto. El ámbito ocupa la última bolsa de suelo sin desarrollar del cuadrante noroeste, rodeado por las urbanizaciones que definen el mercado residencial más caro del área metropolitana: Montealina y La Cabaña al oeste, La Finca y Somosaguas al sur, y el casco de Pozuelo de Alarcón al norte. La A-6, la M-40 y la M-503 lo conectan con el centro financiero de Madrid.

Quién está dentro

PropietarioPosición conocida en ARPOOperación
CulmiaGestora institucional ≈ 104.200 m²e — en torno al 16-18 % del sector, según la propia compañía. Mayor propietario individual. 1.050 viviendas en 16 promociones Inversión anunciada superior a 350 M€ (2022)
Familias Lería y LuksicWildsur · gestora Osim · Chile ≈ 10 % del suelo, con capacidad para unas 400 viviendas. Tercer mayor propietario según la prensa chilena Adquisición del paquete de La Caixa por 30 M€ (2018)
Cooper by Gestilar 240 viviendas en tres promociones: 126 colectivas, 93 colectivas y 21 unifamiliares adosadas Más de 100 M€ de inversión acumulada; última compra de 9.400 m²e en junio de 2025
Acciona Inmobiliaria 21.800 m²e para unas 200 viviendas Compra a Reyal Urbis por 10,7 M€ (2021)
Pryconsa · iKasa · MetrovacesaMetrovacesa vinculada a Banco Santander Propietarios históricos del ámbito desde su origen Posiciones no publicadas
Banco SabadellPosición procedente de garantías inmobiliariasNo publicada
SPV Longline ARPOParcela RBD-2.4 2.922,49 m²e — el 0,45 % del sector. Una de las escasas parcelas de baja densidad y uso libre Subasta AEAT, agosto de 2026
Datos procedentes de comunicaciones públicas de las propias compañías y de prensa especializada. Las participaciones porcentuales son las publicadas por sus titulares o por la prensa y no se han contrastado con el proyecto de reparcelación, cuyo detalle de adjudicatarios no es de acceso público.

Merece la pena detenerse en lo que esa lista significa. Cuando Culmia compromete 350 millones de euros, cuando una family office chilena del tamaño del grupo Luksic elige este ámbito para su primera posición inmobiliaria relevante en España, y cuando Acciona y Gestilar amplían posiciones en 2021 y 2025, el sector deja de ser una apuesta urbanística para convertirse en una tesis compartida por operadores que hacen su propia diligencia. Tomar posición en ARPO es alinearse con ese capital, no anticiparse a él.

La escala juega a favor

Un ámbito con 5.500 viviendas y varios operadores de primer nivel tiene una capacidad de presión sobre el Ayuntamiento y sobre la Junta de Compensación que ningún propietario aislado tendría. El calendario de la urbanización lo defienden todos.

Nuestra posición es la escasa

El 53 % de la edificabilidad del sector es vivienda protegida y el grueso del resto es colectiva. La baja densidad de uso libre es una fracción muy pequeña del total, y es el producto que más se aprecia en Pozuelo.

Una nota sobre precios

Las compras de Acciona y de los Lería-Luksic se sitúan en el entorno de 450-490 €/m²e, pero son carteras de 20.000 a 65.000 m²e adquiridas en 2018 y 2021, antes de que la reparcelación fuese firme y sin producto de baja densidad libre. No son comparables directos de una parcela finalista de 2.922 m²e.

El programa del ámbito

Reparto de usos del ARPO. Fuente: prensa especializada.
Reparto de usos del ARPO. Fuente: prensa especializada.

5.500 viviendas, y sólo una fracción de baja densidad libre

El programa del sector se reparte entre vivienda libre, vivienda de protección —el 53 % de la edificabilidad— y residencial de baja densidad, con dos categorías adicionales de unifamiliar sobre parcela de 1.000 y de 500 m². La pieza estructurante de la ordenación es el soterramiento de la M-503, que resuelve la costura entre el ámbito y el casco urbano.

Nuestra parcela pertenece a la categoría de residencial de baja densidad en régimen libre: unifamiliar agrupada, sin reserva de protegida. Es la fracción menor del programa y, por tanto, la que menos oferta competidora va a tener dentro del propio sector cuando llegue el momento de vender.

El estado de la urbanización

Nota de prensa del Ayuntamiento de Pozuelo de Alarcón, 12·09·2025.
Nota de prensa del Ayuntamiento de Pozuelo de Alarcón, 12·09·2025.

El colector-interceptor está terminado; la urbanización interior, no

La gran obra exterior de la que dependía el ámbito —el colector-interceptor de pluviales que protege la ciudad frente a inundaciones— se concluyó en septiembre de 2025. El propio Ayuntamiento lo anunció señalando que con esa infraestructura «se podrán poner en marcha desarrollos urbanísticos como los de ARPO».

Eso retira del cuadro de riesgos la contingencia más costosa e imprevisible: una obra hidráulica singular, ejecutada con tuneladora, ya pagada y recibida. Lo que queda es un problema de gestión, no de infraestructura: la urbanización interior del sector —viales, redes y espacios libres—, cuyo proyecto está aprobado pero cuya adjudicación no consta. La ortofoto del apartado 01 lo documenta: viales sin abrir y vegetación preexistente.

04El mercado

Demanda acreditada y escasez de producto en el segmento objetivo

El comprador previsto no es el del chalet aislado de dos a cinco millones de euros que caracteriza el entorno inmediato. Es la unidad familiar que busca esa ubicación y esos servicios y que no accede al producto de 600 m² sobre parcela de 2.000. Ese segmento está insuficientemente atendido en Pozuelo de Alarcón.

La prueba de absorción, dentro del propio ARPO. Cooper by Gestilar lanzó en octubre de 2024 la comercialización de 21 chalets en el sector, en régimen de cooperativa y con la entrega condicionada a la terminación de la urbanización. Las 21 unidades están vendidas en su totalidad. Es el mismo formato, la misma ordenanza y el mismo ámbito que nuestro proyecto: acredita que el producto se absorbe aquí incluso sin obra iniciada y sin urbanización recibida.
La prueba de absorción, dentro del propio ARPO. Cooper by Gestilar lanzó en octubre de 2024 la comercialización de 21 chalets en el sector, en régimen de cooperativa y con la entrega condicionada a la terminación de la urbanización. Las 21 unidades están vendidas en su totalidad. Es el mismo formato, la misma ordenanza y el mismo ámbito que nuestro proyecto: acredita que el producto se absorbe aquí incluso sin obra iniciada y sin urbanización recibida.

Comparación con el producto competidor más próximo

ConceptoSPV Longline ARPOLas Villas de PozueloDiferencia
Unidades2010
Superficie construida con zonas comunes234,19 m²241,83 m²−3,2 %
· sobre rasante146,12 m²n. d.
· sótano privativo73,06 m²54,45 m²+34,2 %
Terrazas descubiertas75,00 m²57,34 m²+30,8 %
Jardín privativo70,85 m²47,74 m²+48,4 %
PiscinaPrivativaComunitaria
AscensorIncluidoNo incluido · opcional
Precio1.375.000 €1.284.995 € + IVA+7,0 %
€/m² construido5.8715.314+10,5 %
Naturaleza del precioPromoción con margenCoste de cooperativista
Superficies propias tomadas del estudio de viabilidad; las de Las Villas de Pozuelo, de la ficha comercial de Serprocol. Nuestra vivienda es un 3,2 % menor en superficie construida, con un sótano privativo un 34 % mayor, un 31 % más de terraza y un 48 % más de jardín. A ello se añaden dos elementos que su producto no incorpora y que en él serían opcionales: piscina privativa y ascensor, ambos presupuestados en nuestro estudio. El precio de Serprocol es coste de cooperativista y no incorpora margen de promotor: aplicándole un 12-15 % de margen sobre ventas, su equivalente de mercado se sitúa en 1,44-1,48 M€, esto es, 5.950-6.110 €/m² — por encima de nuestro precio objetivo. Su entrega está prevista para 2028 y la nuestra para 2032.

El comparable directo, en detalle

Las Villas de Pozuelo · sótano y planta baja. Sótano de 54,45 m² con habitación, aseo y dos plazas; planta baja con salón-comedor de 23,81 m², cocina de 11,77 m² y jardín de 43,73 m². Arriba a la derecha, la implantación: una hilera de diez unidades.
Las Villas de Pozuelo · sótano y planta baja. Sótano de 54,45 m² con habitación, aseo y dos plazas; planta baja con salón-comedor de 23,81 m², cocina de 11,77 m² y jardín de 43,73 m². Arriba a la derecha, la implantación: una hilera de diez unidades.
Las Villas de Pozuelo · planta primera y planta cubierta. Tres dormitorios y dos baños en primera; habitación, baño y dos terrazas en planta cubierta. Superficie construida con zonas comunes: 241,83 m².
Las Villas de Pozuelo · planta primera y planta cubierta. Tres dormitorios y dos baños en primera; habitación, baño y dos terrazas en planta cubierta. Superficie construida con zonas comunes: 241,83 m².

Fichas comerciales de la promoción «Las Villas de Pozuelo», gestionada por Serprocol con proyecto de Cano y Escario Arquitectura, publicadas por su comercializadora en idealista. Se reproducen únicamente como comparable de producto en el marco de este análisis de mercado. Obsérvese que, pese a anunciarse como chalets pareados, la implantación es una hilera de diez unidades: son adosados, igual que los nuestros.

05Valoración y techo de puja

Referencias de valor y fijación del precio máximo

La valoración se ha construido en dos pasos: el residual del solar finalista que la parcela llegará a ser, calculado a precios de 2026 y con la estructura de costes del propio plan de negocio, y el descuento financiero de ese valor hasta la fecha en que se alcanzará la condición de solar, minorado por las cargas y por la situación de proindiviso.

ConceptoImporteBase
Valor del solar finalista, cuota del 94,708 %6.089.216 €2.200 €/m²e, residual a precios de hoy
= Valor actual, descontado hasta la condición de solar3.734.633 €Cuatro años a una tasa de suelo del 13 %
− Cargas urbanísticas exigibles de inmediato470.823 €Certificación de la Junta de 08·06·2026
− Valor actual de las derramas futuras y su escalada573.000 €761.959 € nominales, 2027-2030
− Descuento por cuota indivisa y bloqueo538.162 €20 % sobre el resultante
= Valor razonable de lo subastado≈ 2.150.000 €736 €/m²e · 60 % del tipo de subasta

Contraste con las referencias del propio sector

Tipo de subasta
1.231 €/m²e
VPP-1b/1c en ARPOvivienda protegida · suelo descrito como urbanizado · tipo de salida de la subasta de la propia Junta, oct·2025
833 €/m²e
Techo de puja de Longline
787 €/m²e
Valor razonable estimado
736 €/m²e
Valor catastral 2026
291 €/m²e

Todas las referencias sobre los 2.922,49 m²e de edificabilidad. Sobre la edificabilidad que efectivamente se adquiere —2.767,86 m²e—, el techo de puja equivale a 831 €/m²e. La única referencia de mercado del propio sector no es una transacción cerrada: los 833 €/m²e de VPP-1b/1c son el tipo de salida de la subasta convocada por la propia Junta de Compensación en octubre de 2025 sobre suelo de vivienda protegida que describía como urbanizado, y no consta publicado adjudicatario ni precio de remate. Debe leerse, por tanto, como precio de oferta. Que el sector no pueda acreditar la venta de suelo protegido y urbanizado propio por encima de ese nivel refuerza la disciplina del techo de puja.

Techo de puja
2.300.000 €

63,9 % del tipo de subasta. Se sitúa en el extremo alto de la banda de valor razonable: se paga el valor completo del activo, sin descuento de compra, y el retorno procede íntegramente de la gestión y de la promoción. Por encima de ese nivel la operación deja de ofrecer un retorno proporcionado al riesgo. Los tramos de puja son de 10.000 € sobre 359.688,74 €, de modo que el escalón efectivo es 2.299.688,74 €.

Existe una puja viva de 1.799.688,74 €, el primer escalón que supera el 50 % del tipo y garantiza la adjudicación automática. La subasta se cierra el 31 de agosto a las 18:00, con posible prórroga de veinticuatro horas; el compromiso de equity debe estar formalizado antes de esa fecha.
06Calendario

Un caso base de 5,75 años, con una sensibilidad de un año en cada sentido

El calendario lo gobierna la Junta de Compensación y no el promotor. La legislación estatal y la madrileña permiten, no obstante, autorizar la edificación antes de que la urbanización esté terminada, siempre que se afiance el coste de las obras pendientes y se asuma el compromiso de no ocupar las viviendas hasta su recepción. Es una práctica habitual en desarrollos de esta escala y exige únicamente que la reparcelación sea firme —condición que ya se cumple— y que la obra de urbanización esté contratada y en ejecución. La obra exterior de la que dependía el ámbito —el colector-interceptor— está terminada desde septiembre de 2025, según se detalla en el apartado 03. El plan de negocio adopta como caso base la simultaneidad de un año: inicio de obra en 2030-T2 y salida en 2032-T2.

2026 · T3
Constitución del depósito y puja
179.844 € por vía telemática. Cierre de la subasta el 31 de agosto.
2026 · T4
Adjudicación, pago del remate e inscripción
Plazo de quince días para el pago. Liquidación de las cargas urbanísticas vencidas e inscripción de la certificación del acta.
2027 · T1
Consolidación del 100 % del dominio
Adquisición del 5,292 % restante y de su carga urbanística. Desde ese momento la parcela es edificable sin concurso de terceros.
2027 · T2 → 2030 · T2
Derramas de urbanización y tenencia
Cuatro anualidades estimadas de 183.252 €. Fase de espera con consumo de capital reducido.
2029 · T3
Proyecto básico
167.252 €. Inicio de la tramitación de la licencia de obra.
2030 · T1
Licencia de obra y lanzamiento comercial
314.359 €. Momento en que se decide entre promover y vender el suelo.
2030 · T2
Préstamo promotor · recapitalización · inicio de obra
Exposición máxima de capital: 4.600.000 €. Se devuelven 1.803.426 € al socio y arranca la obra en régimen de urbanización y edificación simultáneas, con aval de las obras pendientes.
2031 · T2
Recepción de la urbanización
Durante la ejecución de la obra. Levanta la condición de no ocupación.
2031 · T4
Terminación de obra y licencia de primera ocupación
Dieciocho meses de ejecución.
2032 · T1
Escrituración y entrega de las viviendas
Cancelación del préstamo con el producto de las ventas.
2032 · T2
Liquidación del vehículo
9.375.712 € al socio: 2.796.574 € de capital vivo y 6.579.138 € de beneficio neto.

Sensibilidad del calendario

EscenarioInicio de obraSalidaDuraciónTIR neta
Sin simultaneidad · un año más2031-T22033-T26,75 años17,6 %
Caso base · simultaneidad de un año2030-T22032-T25,75 años20,9 %
Simultaneidad plena · un año menos2029-T22031-T24,75 años26,0 %
Los tres escenarios mantienen las mismas ventas, los mismos costes y el mismo calendario de derramas: sólo se desplazan el proyecto, la licencia, el préstamo promotor y la obra. TIR neta de impuestos y de la participación en resultados de la gestora. El escenario adverso —perder el año de simultaneidad— cuesta 3,3 puntos de TIR y sigue dejando la operación por encima del 17 %.
07Plan de negocio

Cuenta de resultados del proyecto y estructura de financiación

ConceptoImporteNota
Ventas · 20 viviendas27.500.000 €1.375.000 € por vivienda, sin IVA
A · Compra del suelo2.625.000 €2.300.000 € de remate, 200.000 € del proindivisario y 125.000 € de estructuración
B · Costes de urbanización1.271.072 €Incluye la carga del 5,292 % y 250.000 € de escalada estimada
C · Costes de construcción9.951.512 €2.250 €/m² sobre rasante, más sótano, terrazas, piscina y jardín
D-G · Costes de promoción4.176.203 €Honorarios técnicos, licencias y tasas, comercialización, gestión y estructura
I · Costes financieros697.788 €Intereses del préstamo promotor, avales y project monitoring
Costes totales18.721.574 €68,1 % de las ventas · 6.406 €/m²e
Beneficio antes de impuestos8.772.184 €31,9 % sobre ventas
Beneficio neto distribuible6.579.138 €Después del 25 % de impuesto de sociedades
Cifras del estudio de viabilidad de 26 de agosto de 2026. Las ventas se expresan redondeadas: el detalle trabaja con 1.374.688 € por vivienda y 27.493.758,50 € de ingresos totales.

Estructura de financiación

Capital del socio · 4.600.000 €

Financia la adquisición del suelo, las cargas de urbanización, el proyecto y la licencia. Es la totalidad del capital que la operación requiere: no se prevén llamadas adicionales con posterioridad al inicio de obra.

Deuda bancaria · 15.913.338 €

El 85 % de los costes, límite contrastado con nuestra entidad financiera, articulado en 7.665.211 € de préstamo promotor y 8.248.128 € de línea de avales para las cantidades entregadas a cuenta.

Recapitalización · 1.803.426 €

Al formalizarse el préstamo en 2030-T2, la financiación cubre retroactivamente parte del suelo ya desembolsado. Ese importe se devuelve al socio dos años antes de la venta y aporta 1,5 puntos de TIR.

08Retorno del socio

20,9 % de TIR neta y 2,43× sobre un capital que se desembolsa casi íntegramente en sesenta días

Los indicadores estáticos del estudio de viabilidad —un retorno sobre capital del 143 %— son correctos pero no miden la rentabilidad efectiva de la inversión, porque prescinden del factor tiempo. El análisis que sigue expresa el retorno en términos de flujos de caja del socio: cuándo desembolsa, cuánto compromete y cuándo lo recupera.

3,01 M€ en los primeros 60 díasmáximo 4,60 M€recap −1,80 M€2026202720282029203020312032

El perfil de desembolsos presenta una característica relevante: el 65 % del capital se compromete en los primeros sesenta días, dado que el remate debe abonarse en quince días, y a partir de ese momento el proyecto consume recursos de forma marginal durante tres años. Ello proporciona al socio certidumbre sobre su exposición máxima desde el inicio y elimina el riesgo de llamadas de capital no previstas, a costa de mantener inmovilizado ese importe hasta 2030.

Calendario de desembolsos

TrimestreHitoDesembolsoCapital acumulado
2026-T3Depósito del 5 % del tipo179.844 €179.844 €
2026-T4Remate, cargas vencidas, inscripción y caja de maniobra2.828.445 €3.008.290 €
2027-T1Adquisición del 5,292 % y de su carga294.702 €3.302.992 €
2027-T2 → 2029-T2Tres primeras derramas de urbanización y tenencia604.682 €3.907.674 €
2029-T3Proyecto básico167.252 €4.074.926 €
2030-T1Licencia de obra y lanzamiento comercial314.359 €4.389.285 €
2030-T2Cuarta derrama · exposición máxima210.715 €4.600.000 €
2030-T2Recapitalización al formalizar el préstamo promotor−1.803.426 €2.796.574 €
2032-T2Liquidación del vehículo−9.375.712 €0 €
La distribución de las derramas en cuatro anualidades iguales es una hipótesis de trabajo: la Junta de Compensación no ha publicado plan de etapas ni calendario de derramas.
La TIR del 20,9 % es una rentabilidad neta. Se calcula sobre los flujos de caja efectivos del socio y sobre un beneficio ya minorado por el impuesto de sociedades del vehículo —el 25 % sobre 8.772.184 € de resultado antes de impuestos—, por la totalidad de los honorarios de gestión de Longline y por su participación en resultados. No incorpora, por su naturaleza, la fiscalidad propia del socio sobre el dividendo o la plusvalía, que depende de su régimen particular.

Las dos vías de salida

A · Promoción y venta · 2032-T2

20,9 % de TIR · 2,43× · 5,75 años. Capital comprometido 4.600.000 €. El socio percibe 9.375.712 € en 2032-T2, además de la recapitalización de 1.803.426 € en 2030. Beneficio neto: 6.579.138 € · retorno sobre capital del 143 %.

B · Venta del suelo con licencia · 2030-T2

17,6 % de TIR · 1,63× · 3,75 años. Capital comprometido 4.375.000 €. Sobre una venta a 9,0 M€: beneficio antes de impuestos de 4.609.061 € y neto para el socio de 2.765.437 € tras la participación de la gestora · retorno sobre capital del 79 %.

Por qué el caso base es promover

Las dos salidas exigen prácticamente el mismo capital —4,60 frente a 4,38 M€, un 5 % más— y la promoción rinde más en ambas métricas: 3,3 puntos más de TIR y, sobre todo, casi el doble de beneficio en euros. Dos años adicionales de obra convierten 3,46 M€ de beneficio neto en 6,58 M€. La venta del suelo no es la vía preferente: es la red de seguridad que permite salir en 2030 si el mercado o el calendario se deterioran, y el pacto de socios la contempla desde el primer día.

09Sensibilidad

Análisis de sensibilidad sobre el caso base de 5,75 años

Dos variables explican la mayor parte de la dispersión del resultado: el precio de venta y el calendario. El precio de adquisición tiene una incidencia menor de la que cabría suponer —cada 100.000 € de remate equivalen a unos 0,4 puntos de TIR—, lo que respalda la razonabilidad del techo fijado en 2,30 M€ pese a no incorporar descuento de compra. Todas las cifras son netas de impuestos y de la participación en resultados de la gestora.

Precio de venta por vivienda

PrecioMargenMúltiploTIR neta
1.100.000 €16,5 %1,59×11,3 %
1.200.000 €22,9 %1,90×15,5 %
1.300.000 €28,4 %2,20×18,9 %
1.375.000 €31,9 %2,43×20,9 %
1.450.000 €35,1 %2,66×22,7 %
1.500.000 €37,1 %2,81×23,8 %

Precio de remate en la subasta

Remate% del tipoCapitalTIR neta
1.810.000 €50,3 %4.110.000 €23,0 %
2.000.000 €55,6 %4.300.000 €22,1 %
2.150.000 €59,8 %4.450.000 €21,5 %
2.300.000 €63,9 %4.600.000 €20,9 %
2.500.000 €69,5 %4.800.000 €20,1 %

Otros factores

EscenarioTIR netaΔLectura
Simultaneidad plena · un año menos26,0 %+5,1Inicio de obra en 2029-T2 y salida en 2031-T2
Caso base20,9 %Remate 2,30 M€ · precio de venta 1.375.000 € · 5,75 años
Recapitalización liberada contra certificaciones20,2 %−0,7Si la entidad no la entrega en la formalización
Escalada de urbanización de 450.000 €19,7 %−1,2El doble de la escalada provisionada
Ausencia de recapitalización19,4 %−1,5Escenario adverso de financiación
Pérdida de la simultaneidad · un año más17,6 %−3,3Principal factor de riesgo tras el precio de venta
El calendario representa entre 3 y 5 puntos de TIR por cada año de desviación. Es un riesgo que no se cubre con provisiones sino con información: de ahí la exigencia de certificaciones previas a la puja.
La asimetría del perfil de riesgo es favorable, si bien conviene explicitarla: una caída del precio de venta de 1,375 a 1,100 M€ resta 9,6 puntos de TIR, mientras que una subida a 1,500 M€ aporta 2,9. El umbral de rentabilidad nula para el socio se sitúa en 905.587 € por vivienda, un 34 % por debajo del precio del plan y un 30 % por debajo del coste que hoy repercute una cooperativa por un producto comparable en el mismo municipio.
10Riesgos

Principales riesgos identificados y medidas de mitigación

Se relacionan por su impacto económico potencial, no por su probabilidad. Tres de ellos quedan resueltos con anterioridad a la puja; en caso de no resolverse, la recomendación es no concurrir a la subasta.

RiesgoDescripciónMedida de mitigación
Titularidad del 5,292 % Crítico La edificación sobre suelo común exige unanimidad. El titular minoritario adquirió su cuota en febrero de 2025, en vísperas del apremio. Sin su concurso, el activo queda bloqueado. Acuerdo cerrado con anterioridad a la puja, condicionado a la adjudicación. Presupuestado en 200.000 € e incorporado al modelo. La extinción de condominio por escritura tributa únicamente por AJD al 0,75 %.
Embargo municipal Crítico El Ayuntamiento mantiene un procedimiento de apremio propio en fase de enajenación y ostenta preferencia crediticia. Al no resultar satisfecho con el remate, perseguirá la finca frente al adjudicatario. Los 470.823 € figuran en el desembolso inicial del modelo y no en un escenario adverso. Se negociará con la Recaudación municipal el alzamiento parcial del embargo contra pago de la cuota imputable a la finca.
Desviación del calendario Crítico La urbanización interior del sector no consta adjudicada. El ámbito ha incumplido los plazos anunciados desde 2008. Cada año de desviación equivale a 2,5 puntos de TIR. Certificación de la Junta sobre estado de ejecución, presupuesto actualizado y calendario de derramas con carácter previo a la puja. El escenario de simultaneidad del apartado 06 constituye, además, una vía de recuperación de plazo.
Liquidación definitiva al alza Alto Las cargas inscritas tienen carácter provisional y no operan como límite: la garantía cubre el saldo de la cuenta de liquidación definitiva. El presupuesto es de 2021 y los costes de construcción han aumentado un 43,5 % desde entonces. 250.000 € provisionados en el modelo; duplicar esa cifra supone medio punto de TIR. La afección real caduca, en todo caso, el 14 de junio de 2028.
Retracto de comuneros Alto El titular minoritario dispone de nueve días desde la inscripción para subrogarse en el remate al mismo precio. El acuerdo previo lo elimina. De materializarse, se recuperan el precio y los gastos legítimos conforme al artículo 1.518 del Código Civil: se pierde la operación, no el capital.
Anulación del planeamiento Bajo La reparcelación superó dos instancias judiciales en 2023 y 2025. No consta recurso vivo contra el proyecto de urbanización ni contra las cuotas. Seguimiento del precedente de Montegancedo, donde el TSJM mantiene medidas cautelares de carácter ambiental sobre 1.050 viviendas en el mismo municipio.
11Estructura y honorarios

Estructura del vehículo, honorarios de gestión y cascada de reparto

El socio inversor suscribe la totalidad del capital del vehículo. Longline Capital no aporta recursos propios: administra la sociedad y gestiona la operación —originación, puja, relación con la Junta de Compensación, dirección del proyecto y comercialización— y se retribuye mediante honorarios de mercado y una participación en resultados que sólo se devenga por encima de una TIR neta del 18 % para el socio.

El vehículo

SPV Longline ARPO, S.L.

Sociedad de propósito único constituida para concurrir a la subasta y adquirir el activo. La puja se formula en representación de tercero desde la primera postura, lo que permite ceder el remate al vehículo sin una segunda transmisión y sin doble tributación.

Capital: 100 % del socio inversor

4.600.000 € en participaciones ordinarias, desembolsadas conforme al calendario del apartado 08. La totalidad de los derechos económicos y políticos ordinarios corresponde al socio inversor.

Longline Capital: administra y gestiona

Asume la administración de la sociedad y la gestión integral del proyecto, con obligaciones de reporting trimestral y presupuesto anual sometido a aprobación del socio. La participación en resultados se instrumenta como participación en el resultado del contrato de gestión o mediante participaciones de clase B sin derechos económicos sobre el capital.

Honorarios de gestión

ConceptoBase de cálculoImporteDevengo
Estructuración5 % sobre el coste de adquisición del suelo125.000 €Al cierre de la adjudicación · 2026-T4
Gestión de la urbanización7 % sobre los costes de urbanización88.975 €Contra cada derrama · 2027-2030
Gestión de la promoción4 % sobre las ventas1.099.750 €Linealmente durante la obra · 2030-2032
Total de honorarios1.313.725 €4,8 % de las ventas · 7,0 % de los costes
Importes sin IVA. Los tres conceptos están integrados en los 18.721.574 € de costes del modelo: la TIR del 20,9 % es, por tanto, neta de la retribución de la gestora. No existen comisiones de éxito sobre ventas ni honorarios de comercialización adicionales a los ya presupuestados.

Cascada de reparto · escenario de promoción

  1. Devolución íntegra del capital al socio inversor. 4.600.000 €, incluidos los 1.803.426 € que se devuelven anticipadamente en la recapitalización de 2030-T2.
  2. Retorno preferente hasta una TIR neta anual del 18 % para el socio, calculada sobre el calendario efectivo de desembolsos y cobros.
  3. Distribución del exceso en proporción 80 / 20: 80 % para el socio inversor y 20 % para Longline Capital, sin recuperación de tramos anteriores.
Con el caso base de 5,75 años la participación en resultados sí se devenga. La liquidación del vehículo asciende a 9.375.712 € frente a los 7.873.748 € que bastarían para retribuir al socio al 18 %: el exceso es de 1.501.964 € y la participación de Longline, de 300.393 € —el 3,2 % del beneficio neto—. Eso rebaja la TIR del socio del 21,5 % al 20,9 %. En el escenario sin simultaneidad, con la operación al 17,6 %, la participación vuelve a ser cero. Dicho de otro modo: la gestora sólo cobra retribución variable si consigue el año de aceleración, que es precisamente el trabajo que justifica pagarla.
Precio de venta efectivoTIR previaParticipación de LonglineTIR neta del socio
1.200.000 €15,5 %0 €15,5 %
1.300.000 €19,1 %90.893 €18,9 %
1.375.000 € · plan21,5 %300.393 €20,9 %
1.450.000 €23,7 %511.643 €22,7 %
1.500.000 €25,1 %651.893 €23,8 %
La participación se calcula sobre el beneficio neto distribuible, una vez satisfecho el impuesto de sociedades del vehículo. El umbral del 18 % se alcanza a partir de un precio de 1.267.600 € por vivienda, un 7,8 % por debajo del precio del plan.

Cascada de reparto · venta del suelo sin promover

En este escenario Longline Capital renuncia a los 1.099.750 € de honorarios de gestión de la promoción —el 84 % de su retribución prevista—, dado que la mayor parte del trabajo no llega a prestarse, y percibe únicamente la estructuración y la gestión de la urbanización: 213.975 €. Como contrapartida, participa en el 15 % del beneficio de la operación.

Venta con proyecto básico y licencia · 2030-T2Beneficio antes de impuestos15 % LonglineNeto para el socioTIR neta
8.000.000 €3.609.061 €541.359 €2.165.437 €14,3 %
8.500.000 €4.109.061 €616.359 €2.465.437 €15,9 %
9.000.000 € · referencia4.609.061 €691.359 €2.765.437 €17,6 %
9.500.000 €5.109.061 €766.359 €3.065.437 €19,1 %
10.000.000 €5.609.061 €841.359 €3.365.437 €20,6 %
Sobre el escenario específico del estudio de viabilidad: 4.390.939 € de costes —suelo, urbanización completa, proyecto básico y tasa de licencia, sin proyecto de ejecución ni lanzamiento comercial— y 4.375.000 € de capital del socio. El neto para el socio es el beneficio después del impuesto de sociedades y de la participación de la gestora. Obsérvese el límite natural de la fórmula: la retribución de Longline vendiendo el suelo sólo igualaría la que obtendría promoviendo a partir de un precio de 11,7 M€, muy por encima de cualquier referencia de mercado. El incentivo de la gestora está alineado con promover.
12Próximos pasos

Actuaciones previas al cierre de la subasta, el 31 de agosto a las 18:00

  1. Term sheet y pacto de socios: honorarios, cascada, gobierno, reporting trimestral y las dos salidas previstas.
  2. Constitución del depósito de 179.844,37 € por vía telemática, y decisión de pujar en representación de tercero antes de la primera puja.
  3. Compromiso de equity del socio por 4.600.000 €, con desembolso inicial de 3.008.290 € en sesenta días. Es la única decisión irreversible del calendario.
La decisión
4.600.000 € · 20,9 %

Múltiplo de 2,43× en 5,75 años, con una vía de salida alternativa en 2030 al 17,6 %, un escenario de aceleración que sitúa la TIR en el 26 %, un umbral de rentabilidad nula un 34 % por debajo del precio del plan y un comparable directo en el mismo sector que ha comercializado íntegramente su producto sin disponer aún de urbanización terminada.